La tortuosa storia delle destinazioni dell’ex Comer

· Inserito in Teoria e pratica

CAMPIGLIA MARITTIMA 13 set­tem­bre 2018 — Il 30 luglio 2018, con i voti con­trari del solo Comune dei Cit­ta­di­ni, il Con­siglio Comu­nale di Campiglia ha approva­to l’avvio del pro­ced­i­men­to per atti­vare la Vari­ante al Rego­la­men­to Urban­is­ti­co rel­a­ti­va all’area ex COMER.
La delib­era è di fat­to una nuo­va pro­va che le pre­vi­sioni del Rego­la­men­to Urban­is­ti­co (R.U.) era­no total­mente errate e inat­tua­bili. E non pote­va essere diver­sa­mente vis­to che il Rego­la­men­to Urban­is­ti­co pub­bli­ca­to nel 2011, si riface­va ad un Piano Strut­turale pub­bli­ca­to nel 2007, quan­do la grande crisi dell’economia in gen­erale e del mer­ca­to del mat­tone in par­ti­co­lare era anco­ra di là da venire (2008). C’è da dire che nel 2011 il Rego­la­men­to Urban­is­ti­co, invece di tenere con­to del­la crisi pesan­tis­si­ma del set­tore costruzioni, si but­tò a pesce in un sog­no spec­u­la­ti­vo ormai già allo­ra svan­i­to.
Nel caso del così det­to “Ambito Por­ta Nord”, che com­prende anche le aree ex COMER, il piano prevede­va ben 146 nuovi allog­gi e 400 metri qua­drati di attiv­ità com­mer­ciali e ricre­ative con un con­sumo di suo­lo, per la mag­gior parte agri­co­lo, di cir­ca 70.000 metri qua­drati.
Questo macro­scop­i­co errore/orrore urban­is­ti­co, che dove­va com­pier­si con il sis­tema dei “decol­li ed atter­rag­gi” (tol­go volu­mi da una parte per spostar­li in un’altra facen­doli gon­fi­are a dis­misura durante il volo) è sta­to sono­ra­mente boc­cia­to dal­la realtà dei fat­ti.
Stante il per­du­rare del­la crisi del mer­ca­to immo­bil­iare, la pro­pri­età del­la ex COMER nel 2015 fece una richi­es­ta per l’approvazione di una Vari­ante al R.U. che le per­me­ttesse di met­tere a frut­to la pro­pri­età al di là di quel­lo che con­cede­va il R.U.: la sola ristrut­turazione edilizia “r1” (sen­za pos­si­bil­ità di cam­bio d’uso e sen­za alter­azione di volu­mi, super­fi­ci e strut­ture). Infat­ti il 4 dicem­bre 2015 la Immo­bil­iare Ven­tu­ri­na chiese che sull’area ex COMER venis­sero real­iz­za­ti 2167,73 metri qua­drati di edi­fi­ci da des­tinare per 1350,00 metri qua­drati a cen­tro com­mer­ciale per media dis­tribuzione di tipo ali­menta­re e 817,73 metri qua­drati di edi­fi­ci da des­tinare a com­mer­cio e direzionale, il tut­to al pos­to degli appar­ta­men­ti, oggi invendibili, pre­visti dal R.U..
Poiché solo oggi, con un ritar­do di 10 anni dall’inizio del­la crisi eco­nom­i­ca ed edilizia, si avvia il per­cor­so di revi­sione del Piano Strut­turale per Piom­bi­no e Campiglia al quale seguiran­no i nuovi Piani comu­nali, si dovrà aspettare altri anni pri­ma di avere nuovi stru­men­ti urban­is­ti­ci che per­me­t­tano di oper­are in un nuo­vo, e spe­ri­amo più real­is­ti­co, quadro di svilup­po del­la cit­tà.
Di fronte a ques­ta prospet­ti­va l’Amministrazione di Campiglia Marit­ti­ma ha prefer­i­to accon­tentare la Immo­bil­iare Ven­tu­ri­na, accettan­do di per­me­t­tere un inter­ven­to tut­to riv­olto al com­mer­cio, sen­za per­al­tro avere la certez­za di uten­ti già indi­vid­uati e che quin­di l’opera, se real­iz­za­ta, avrà una des­ti­nazione cer­ta.
In prat­i­ca nel­la Vari­ante si prevede di demolire tut­to e di fare nuovi edi­fi­ci che sfrut­ti­no tut­ta la super­fi­cie di calpes­tio (com­pre­si i muri) degli edi­fi­ci esisten­ti (Super­fi­cie Utile Lor­da SUL). Nei nuovi fab­bri­cati si potran­no real­iz­zare “almeno due medie strut­ture di ven­di­ta ali­menta­re e/o non ali­menta­re per un mas­si­mo com­p­lessi­vo di 1.300 metri qua­drati di super­fi­cie di ven­di­ta; attiv­ità com­mer­ciali, direzion­ali e di servizio in genere nel­la SUL resid­ua, al net­to degli spazi per deposi­ti, mag­a­zz­i­ni servizi etc. di sup­por­to alle medie strut­ture di ven­di­ta. È in ogni caso vieta­to l’insediamento di eser­cizi di vic­i­na­to; sem­pre nell’ambito del­la super­fi­cie utile lor­da da recu­per­are potrà essere real­iz­za­ta una strut­tura di sup­por­to per lo svol­gi­men­to di un mer­catale di pro­dut­tori locali”.
A queste indi­cazioni se ne aggiun­gono altre che, gener­i­ca­mente, invi­tano a fare un prog­et­to di restyling urbano per creare una nuo­va por­ta cit­tad­i­na, di non pre­clud­ere il col­lega­men­to con il verde dei laghet­ti, di met­ter­si in relazione anche con il Par­co ter­male, etc. etc.
Per capire qual­cosa purtrop­po non ci aiu­ta il Doc­u­men­to di Avvio del Pro­ced­i­men­to che si limi­ta per la qua­si total­ità di 42 pagine, a riportare norme e arti­coli di leg­gi Region­ali e sovra­or­di­nate per dimostrare l’ammissibilità nor­ma­ti­va del­la Vari­ante.
Ven­gono però spon­ta­nee allo­ra alcune domande alle quali dovrebbe essere data rispos­ta pri­ma anco­ra di affrontare il prog­et­to:

  1. innanzi tut­to è sta­to min­i­ma­mente appro­fon­di­to il prob­le­ma delle effet­tive esi­gen­ze com­mer­ciali del­la zona?;
  2. cosa accadrà dei negozi ali­men­ta­ri e non, che già esistono nei pres­si? È abbas­tan­za ridi­co­lo, per dare una rispos­ta al prob­le­ma fare rifer­i­men­to ad uno stu­dio del 2011 alle­ga­to al R.U. che come si è vis­to non ha mai rispec­chi­a­to la real­iz­z­abil­ità delle cose pre­viste;
  3. si par­la di Super­fi­cie Utile Lor­da, ma si è ver­i­fi­ca­to che tut­ti i fab­bri­cati siano legit­ti­mi e per­ché fin da subito non si sono spec­ifi­cate queste super­fi­ci per chiarire l’importanza dell’intervento?;
  4. per­ché oltre alla super­fi­cie utile lor­da non si dichiara anche il vol­ume degli edi­fi­ci attuali vis­to che a diver­sa des­ti­nazione può cor­rispon­dere una altez­za anche doppia (per un uffi­cio bas­tano tre metri, per un mag­a­zz­i­no com­mer­ciale ne occor­rono anche sei)?;
  5. per­ché a fronte di una richi­es­ta di un solo cen­tro com­mer­ciale di mq. 1350 la vari­ante prevede “almeno due medie strut­ture di ven­di­ta ali­menta­re e/o non ali­menta­re per un mas­si­mo com­p­lessi­vo di 1.300 mq di super­fi­cie di vendita”?E per­ché non scrive “non più di” al pos­to di “almeno”per evitare equiv­o­ci?;
  6. per­ché si scrive che sono real­iz­z­abili “attiv­ità com­mer­ciali, direzion­ali e di servizio in genere nel­la SUL resid­ua, al net­to degli spazi per deposi­ti, mag­a­zz­i­ni servizi etc. di sup­por­to alle medie strut­ture di ven­di­ta? È in ogni caso vieta­to l’insediamento di eser­cizi di vic­i­na­to” facen­do nascere il dub­bio che deposi­ti, mag­a­zz­i­ni, servizi, ecc. pos­sano essere super­fi­ci aggiun­tive alle super­fi­ci Utili Lorde invece che essere com­p­rese?;
  7. come si con­cil­ia la pre­vi­sione di “una strut­tura di sup­por­to per lo svol­gi­men­to di un mer­catale di pro­dut­tori locali”, con il prog­et­to del Par­co di Tufa­ia che prevede piaz­zole per la ven­di­ta da parte di ambu­lan­ti e di prodot­ti locali?

A queste domande come ad altre sarebbe cor­ret­to che l’Amministrazione comu­nale cre­asse le con­dizioni per essere espresse pub­bli­ca­mente e rispon­desse pub­bli­ca­mente. Invece come al soli­to il pro­gram­ma di parte­ci­pazione si lim­iterà a due incon­tri in cui ver­rà pre­sen­ta­ta la mines­tra già fat­ta alle cat­e­gorie e al pub­bli­co tut­to al gri­do di “o man­gia­re ques­ta mines­tra o saltare dal­la fines­tra”.

Alber­to Pri­mi, Comi­ta­to per Campiglia

Commenta il post